Cómo Lidiar con un Heredero Okupa

Puedo empezar por aseguraros, que encontrarse con un heredero okupa suele ser un problema más que frecuente que nos encontramos a la hora de repartir una herencia.

En este video vamos a hacer un resumen de los casos más típicos y sus posibles soluciones, pero debéis entender que no hay un caso igual, y que siempre será necesario estudiar cada circunstancia en concreto, a fin de caso elegir la solución adecuada.

También dependerá lógicamente, del lado del que os encontréis cada uno, pues habrá gente que estará viendo este video buscando soluciones para recuperar el inmueble, y otros lo que querrán es saber cómo evitar precisamente eso. Desde ya os digo que nos vamos a centrar en darle respuesta a los primeros, pues los segundos lo único que pueden hacer es intentar demorar lo inevitable.

Lo primero que hay que hacer en estos casos es requerir al que está ocupando la vivienda, para que elija entre establecer un régimen de uso compartido del inmueble (por ejemplo por turnos), o hacer un uso exclusivo del mismo, en cuyo caso deberá abonar el alquiler correspondiente, al resto de herederos o copropietarios.

En la mayoría de las ocasiones, lo que sucede es que el que ocupa la vivienda, quiere hacer un uso exclusivo de ella sin pagar nada. Es probable que ni siquiera quiera recoger el requerimiento o burofax, en el que le estamos ofreciendo las dos posibilidades anteriores. Si eso es así, no os preocupéis, ya que a efectos legales es como si lo hubiera recogido.

A partir de ahí, es muy importante diferenciar en qué momento se encuentra la herencia, pues no es lo mismo que no se haya procedido a adjudicar aún la herencia, y que esos bienes estén aún a nombre de los fallecidos, o que ya se procediera en su día a adjudicar la herencia, y los bienes están ya a nombre de los herederos.

La diferencia, es que en el primer caso, estamos ante lo que se llama una herencia yacente, y en el segundo estamos ante un simple proindiviso o comunidad de copropietarios.

En cada caso, las opciones legales de recuperar el inmueble son distintas.

En el primer caso, si el coheredero insiste en hacer un uso exclusivo del inmueble, se podrá proceder según convenga en uno u otro caso, a la reclamación judicial de indemnización por el alquiler correspondiente, o bien al llamado desahucio por precario entre coherederos.

La primera de estas opciones, la de indemnización por el alquiler, la puede pedir cualquier coheredero, por la parte que le pertenezca del inmueble según el testamento, pero en la segunda opción, la del desahucio por precario entre coherederos, se necesita que sea una mayoría de herederos, los que pidan ese desahucio.

En este segundo caso, el desahucio funciona igual que un procedimiento normal para desahuciar, por ejemplo a un inquilino que no paga la renta.

Sea cual sea el procedimiento que se elija, lo más normal es que plantearlo simultáneamente al de división judicial de la herencia, ya que lo más habitual en estos casos, es que precisamente el que esté ocupando el inmueble, tenga bloqueada la adjudicación de la herencia.

Por mi experiencia, os puedo decir que si un heredero esta disfrutando en exclusiva, de unos bienes de la herencia que sabe que no podrá disfrutar, cuando se adjudique la misma, en el 90% de los casos, ese heredero no va a facilitar la pacífica adjudicación de la herencia.

Unas veces se opondrá formalmente desde el primer momento, y otras veces dirá que sí, pero siempre encontrará alguna excusa para retrasar la firma del reparto de la herencia, por lo que en estos casos, y aunque ya sabéis que siempre intento evitar ir a la vía judicial, no quedará más remedio que acudir a un juez.

En el segundo caso, con la herencia ya adjudicada, estamos ante un simple proindiviso, que es el nombre que se le da a la forma jurídica, en la que un mismo bien está a nombre de varios copropietarios, con independencia de la mayor o menor participación que tiene cada uno en el total del bien.

En estos casos, si el que ocupa en exclusiva el inmueble, ni siquiera paga alquiler, la solución es más sencilla, y se llama procedimiento judicial de división de cosa común. Y es que en contra de lo que mucha gente piensa, con que uno de los copropietarios quiera vender su parte, el inmueble ha de venderse obligatoriamente, ya sea por las buenas a alguno o algunos de los restantes copropietarios, o por la malas, si no se ponen de acuerdo, con el procedimiento judicial de división de cosa común.

En este procedimiento, será un juez el que tras tasar el inmueble, y si las partes no se ponen de acuerdo, se terminaría en una subasta pública donde se vendería la totalidad del inmueble al mejor postor.

En este punto, siempre digo que no hay que tenerles miedo a las subastas, ya que los propios copropietarios pueden pujar libremente junto con el resto de personas interesadas, así si hay pocas pujas o son muy bajas, siempre podrían quedarse el 100% del inmueble a un precio muy bajo y además lógicamente no tendrían que abonar su propia parte de la propiedad, y en caso contrario, si hay buenas pujas, pues lo estarían vendiendo a buen precio, con lo que también sería buena solución.

En cualquier caso, tras la subasta, lógicamente será ya al nuevo propietario, al que le corresponderá desahuciar al ocupa, esta vez con un simple procedimiento de desahucio por precario normal y corriente, el cual no tiene ninguna complicación.

Deciros también, que el copropietario siempre tendrá la opción de vender su participación, a alguna de las empresas que podéis encontrar por internet, que se dedican a comprar ese tipo de participaciones proindivisas, lo cual lo recomendaría solo como última opción, ya que lógicamente ofrecerán un precio muy inferior al valor real de la participación del inmueble en cuestión.

Estos son, muy resumidos, los escenarios más frecuentes que nos encontramos, cuando un heredero o copropietario ocupa en exclusiva el inmueble de una herencia. Como habréis visto, siempre hay soluciones, pero para seros sinceros, el problema viene de la actual saturación del sistema judicial, que es el principal motivo, además de las importantes costas, por lo que en Marques del Castillo Abogados, intentamos siempre alcanzar un acuerdo extrajudicial, dejando como último recurso la vía judicial.

Por último, quiero haceros una importante recomendación, y es que muchas veces en estos casos, nos encontramos en que por evitar problemas o enfrentamientos entre familiares, pasan los años sin que nadie diga o haga nada. Tenemos que tener en cuenta que cuanto más tiempo pase, más difícil será recuperar el inmueble, y además, mientras nada se le reclame formalmente al ocupa, nada se le podrá reclamar judicialmente.

Y ya sabéis, como siempre os digo, que cada herencia o testamento tiene sus particularidades. No dudéis en contactar con nosotros si queréis que hablemos de vuestro caso particular.